一、传统物流园区的发展现状
这是近二三十年物流园区的发展情况。物流园区大多以租金为主，停车为辅。而后做物流园区的物流内行少，外行多，因为很多人是为做物流而物流，为拿地而做物流，忽略园区实际应用价值。可以说，大部分人是以地产的思维来运营园区的。借物流之名干地产的，大约有70%盈利盆满钵满，而真正在干物流、做园区的人大约只有30%大量盈利，其他基本都在惨淡经营。
二、传统物流园区当下的发展瓶颈
当前我国物流园区，有以下几个瓶颈。
首先，物流园区的负责人明显感觉到客户在减少，入驻率在减少，有些以前的客户如今难以经营，有些经营面积缩小，这是什么原因呢？现在区域联盟多了，平台公司多了，专业公司多了，他们都侵占了园区客户的载体。
二是专线的数量日益减少，可能原来某个城市有1000家专线，到目前为止就只有700家多了。
三是无序发展，供过于求，广东从前年开始，到今年年底有30个园区在全国运用。
四是货量减少，由于整体经济下行，货量减少是必然，与之相对，园区干线的运输利润就少了，利润少园区经营就举步维艰。多种原因制约着目前民营、面积不大但真正支撑着社会物流发展的货物集聚园区的发展。
三、传统物流园区如何在困境中突破
在这个困境中，物流园区怎么突破？
首先，要转变思想，提供增值服务，为入驻企业赋能。对入驻园区的专线，在他们资金周转困难的时候，在他们货量减少的时候，在他们出现交通事故需要帮助的时候，其他园区的负责人能否伸出援手帮助他们渡难关？这个比例少之又少，园区一般不管入驻企业的生存，只管租金。
第二，增加服务功能，全方位提供优质服务。
第三，要走出孤岛，放弃各自为战，不要单打独斗，封闭运行。
第四，改变运营模式，降本增效，变以出租为服务。
全国有1600多个园区，我们需要园区的信息、数据、货物、仓库、运力、资金的互联互通，而后提质增效，在全国形成一张运输枢纽的节点网络。大家要做到共享还要共赢，如果共享不能共赢，一定无法成功。想在一个市场中独吞、独霸、全部通吃，这种观点一定是失败的。需要改变思维，同行竞争，要给别人留生路，不能赶尽杀绝，要转变思维，能够占30%、40%、50%就已经很不错了，所以一定要形成共享、共赢的共识。
总而言之，物流园区是一种发展模式，是一个空间概念，是一个高标准的物流节点，是现代物流的表现形式。目前我国物流业的发展仍处于不断完善不断创新得阶段，非常需要采用物流园区这种形式对现有物流资源和物流企业进行整合。另外，来自区域经济发展的需求、改善城市环境的需求以及入世后面临的机遇和挑战也都成为了发展物流园区的必然因素。大力发展物流园区将成为我国物流业未来发展的必然趋势，成为政府和企业共同促进物流发展的最佳切入点和结合点。
